東京高等裁判所 平成２年（ネ）２１５４号 判決
控訴人
株式会社信和エステート
右代表者代表取締役
河合和昭
右訴訟代理人弁護士
河崎光成
小林政秀
被控訴人
セブンスターマンション原宿管理組合
右代表者理事長
竹村俊夫
被控訴人
佐藤雅巳
被控訴人
水嶋幸一
被控訴人ら訴訟代理人弁護士
工藤祐正
新津勇七
主文
本件控訴を棄却する。
控訴費用は控訴人の負担とする。
事実
一 当事者の求めた裁判
1 控訴人
(一) 原判決中控訴人の敗訴部分を取り消す。
(二) 控訴人と被控訴人らとの間で、原判決別紙物件目録記載（二）の建物（以下「一〇一号室」という。）について、これを飲食店に使用することができないこと以外には使用目的の制限がないことを確認する。
(三) 控訴人と被控訴人らとの間で、一〇一号室の単位面積当たりの区分所有権が同目録記載（一）の建物の他の専有部分の単位面積当たりの区分所有権と、その権利義務において同一であることを確認する。
(四) 被控訴人らは、控訴人に対し、連帯して昭和六三年六月一九日から右（二）が確認されるまで、一か月一三五万円の割合による金員を支払え。
(五) 原判決主文第三項にかかる被控訴人の反訴請求を棄却する。
(六) 訴訟費用は、第一、二審とも被控訴人らの負担とする。
2 被控訴人
主文と同旨
二 当事者の主張
当事者の主張は、原判決事実摘示のとおりである。なお、原判決八頁二行目の「1、3項」を「1項」に、同二〇頁末行の「被告」を「被控訴人管理組合」に改める。また、物件その他の略称は、原判決の例による。
三 証拠関係〈省略〉
理由
一本訴及び反訴の適法性について
この点に関する当裁判所の判断は原判決理由一項及び四項の説示と同一である。
二一〇一号室の区分所有権について
1 一〇一号室の区分所有者である控訴人が同室を店舗として使用していることは当事者間に争いがない。そして、証拠（〈書証番号略〉、証人岡崎誠、控訴人代表者、被控訴人佐藤の各供述）及び弁論の全趣旨によると、次の事実を認めることができる。
(一) 本件マンションは、昭和五四年八月に居住専用マンションとして建築されたもので、二階以上の階層が居住用に分譲され、マンションの玄関も二階に設けられて西側道路から直接二階に出入りできるようになっていた。
これに対して、一階部分は、コンクリートの壁と柱だけからなり、中央部東側にあるエレベーター設備とエレベーターホール以外の部分は、北側148.68平方メートルの区画と南側102.15平方メートルの区画の二つにコンクリート壁で仕切られていた。そして、この二区画は、一般への売出しの対象から除外され、本件マンションの敷地の所有者であった市田弥吉郎がいわゆる等価交換により専有部分としてこれを取得した。
右一階の二区画のうち北側の区画が本件の一〇一号室であるが、同区画は北側道路に面する屋内駐車場として設計され建築されたものであり、道路側がシャッター設備のあるオープンスペースになっており、登記簿上の建物の種類も「駐車場」と表示されていた。この駐車場部分は、本件マンションの販売に当たり、六台分の駐車場付きであるということでパンフレット等により宣伝され、これに惹かれて本件マンションを購入した者もいた。また、一階南側の区画（一〇二号室）は集会場として作られ、そのように登記された。
市田弥吉郎は、一〇一号室を駐車場として本件マンションの区分所有者に賃貸していた。
(二) 昭和五五年三月二〇日、市田弥吉郎が死亡し、一〇一号室は市田よしに遺贈された。
市田よしは、昭和五八年にいたり、一〇一号室を駐車場として賃貸するのをやめ、北側道路に面したオープンスペースのシャッター設備をガラス戸及びガラス窓に作りかえるなどして同室を店舗用に改造し、同年六月一日、その専有部分の表示を「駐車場」から「店舗」に変更する登記をした。そして、右改造した一〇一号室を店舗兼事務所として株式会社ホウに賃貸し、ホウは、婦人服を扱うブティックとして使用した。
一〇一号室の管理費は、二階以上の居住部分の管理費の半額程度であったが、右改造のころ引き上げられた。
その後、一〇一号室は、市田よしから第三者に譲渡され、昭和六一年六月、ホウの賃借権を承継してブティック営業を行っていた系列会社の株式会社ニューズセレクションがその所有権を取得した。
(三) 一〇一号室が店舗として使用されるようになった後、その用途変更自体に対して他の区分所有者らからはっきりした異議が述べられたことはないようであるが、店舗としての使用に伴う自動車の出入り、商品の出し入れ、荷物の積み上げ、喧噪等に対する居住者からの苦情は何度かあった。
(四) 昭和六一年一〇月、後記引用にかかる原判決の認定のとおり被控訴人管理組合が設立され、その第二回総会において、専有部分を居住目的以外に使用しないことの確認ないし要望がなされたのに続いて、昭和六二年二月一三日に開催された臨時総会において本件マンションの管理規約の改定が議決された。
この改定の結果、旧規約（原始規約。〈書証番号略〉）では、建物使用の制限として、区分所有者は、その専有部分を居住目的以外の飲食店等（レストラン、スナックバー、喫茶店、バー、クラブ、ホテルその他これに類する深夜営業を行うものを含む。）に使用してはならず、また、右営業を行う第三者に転売又は賃貸してはならない旨の規定（一五条、一六条）があったが、新規約（〈書証番号略〉）では、専有部分を専ら住宅として使用するものとし、店舗、事務所、倉庫等住宅以外の用途に供してはならない旨の規約（一二条）が設けられた。
(五) ニューズセレクションは、昭和六二年三月一九日、一〇一号室を真拓興産株式会社に売却した。この通知を受けた被控訴人管理組合は、管理受託会社を介して、真拓興産に対し、右新規約一二条の規定により、一〇一号室を住宅以外の用途に供することは認められない旨を通告した。
そこで、真拓興産は、知り合いの不動産業者である控訴人に右のいきさつを伝えて一〇一号室を買い取ってくれるように頼み、控訴人は、被控訴人管理組合との話合いがつかなければ訴訟に持ち込むことも覚悟の上で、昭和六三年三月三〇日、時価相場よりもかなり低い価額でこれを買い取った。
このように認められる。
2 以上の経過の下で、控訴人は、一〇一号室の用途については、旧規約一五条及び一六条により「飲食店等」に使用することができないこと以外には何ら制限はなかったものであり、これを住宅としての使用のみに制限した新規約は無効であると主張するのに対し、被控訴人らは、一〇一号室は旧規約当時から駐車場としてしか使用することができなかったものであると主張する。
そこでまず、旧規約の下における一〇一号室の用途について判断する。
(一) 前記旧規約一五条及び一六条の規定は、その文言からすると、そこにいう「飲食店等」としての使用を禁止したものと理解するのが自然であり、被控訴人らの主張するように、広く居住目的以外に使用することをすべて禁止し、その例示として「飲食店等」を挙げたにすぎないと解することはできない。
しかし、そのことから直ちに、一〇一号室については「飲食店等」に使用しないこと以外に一切用途制限がなかったと断定することは早計であり、この点を決するためには、本件マンション及び一〇一号室に関する諸事情を更に具体的に検討しなければならない。
(二) 証拠（〈書証番号略〉）及び弁論の全趣旨によると、右の点に関して次の事実が認められる。
昭和五四年八月に本件マンションが建築された当時の敷地の容積率は三〇〇パーセントで、建築基準法上の建築可能延べ床面積は1926.93平方メートルであった。本件マンションの建築確認を受けた延べ床面積は1922.562平方メートルであるが、これは、一〇一号室の部分を除いた他の専有部分と共用部分との合計面積であり、一〇一号室はこの延べ床面積に含まれていない（一〇一号室の床面積は148.68平方メートルであるのに対して、延べ床面積の余裕は4.368平方メートルしかなかった。）。一〇一号室は、駐車場とする場合には延べ床面積の五分の一までは建築することが認められるという特例に基づいて建築されたものである。すなわち、本件マンションの建築に当たっては、一〇一号室は駐車場としてしか建築することができないものであった。
もっとも、右建築後に発出された昭和五四年一二月二〇日付けの東京都都市計画局建築指導部長の通知によると、床面積の算定に当たり屋外階段の一定のもの等については床面積に算入しない取扱いになっており、本件マンションの場合、建築確認を受けた延べ床面積中に含まれていた屋外階段部分64.785平方メートルが床面積に算入されないことになるので、これに従うと、建築可能延べ床面積に対して69.153平方メートルの余裕があったことになる（しかし、これでもなお一〇一号室全体の面積には足りない。）。
その後、平成元年一〇月に本件マンション敷地の容積率が四〇〇パーセントに変更され、これによって一〇一号室全体を駐車場以外のものとすることが法律上可能となった。
このように、本件マンションは、建築当時は一〇一号室を駐車場とすることによって初めて適法に建築することができたものであり、平成元年の右容積率の変更までは一〇一号室全体を駐車場以外の用途に変更することは建築基準法上許されないものであった。
(三) 一〇一号室は、前記認定のように、その位置、構造、設備が屋内駐車場向きに作られ、本件マンションの販売に当たっては、二階以上の居住階層の専有部分とは違って一般への売出しの対象から除外され、区分所有者用の駐車場であるように宣伝され、実際にも、駐車場との表示で区分所有の登記がなされ、昭和五八年までは駐車場として賃貸されてきたものである。
(四) 一〇一号室の成り立ちは右のように他の階層の専有部分とは異なるものであったが、このことが同室の財産的評価にも反映し、敷地との等価交換に際しては居住階層の専有部分の分譲価格より低額の評価で市田弥吉郎が取得したものと推認される（その管理費が他の専有部分の半額程度とされたことはこれを裏付ける。）。
他方、地下又は一階駐車場付きの居住専用マンションであるか、あるいは居住用と店舗又は事務所用との併用マンションであるかによって、当該マンションの品格や価格に相当の違いが生じることは顕著な事実であり、前者の新築マンションを購入する区分所有者は、そのような状態に重きを置いて購入し、その後もその状態が維持されることを期待するのが通常であって、右期待は合理的なものということができる。本件マンションについて、その販売当時はもとより、旧規約が作成された当時においても、一〇一号室の駐車場が廃止されて店舗に改造されるという事態が予想されていたとみるべき証拠はない。
(五) 旧規約は、専有部分の使用上の遵守事項として、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関する共同の利益に反する行為をしてはならない旨（七条七項）、専有部分の外壁の変更は共有者全員の合意がなければすることができない旨（九条一項）、専有部分を居住目的以外の飲食店等に使用してはならない旨（一五条、一六条）を規定し、また、旧規約七条五項に基づいて定められた旧使用細則（〈書証番号略〉。原判決が二七頁末行以下で旧使用細則の内容として摘記する規定は新使用細則の内容を誤記したものである。）は、右旧規約一五条と同旨の規定（七条）のほか、建物の構造の変更等建物の耐久力を害し又は外観を損するおそれのある行為をするとき及び工作物を築造するときは管理者の同意を得ることを要する旨（八条）を規定しているが、そのいずれにも、一〇一号室の用途を駐車場に限定する旨を定めた明文の規定は見当たらない。
しかし、前記の事情に照らせば、一〇一号室が駐車場であることは当然のことと認識され、そのために旧規約及び旧使用細則には同室の用途に関する特別の規定が置かれなかったと考えることもできるので、右特別の規定がないことを根拠にして、旧規約上その区分所有権の内容が他の専有部分の区分所有権と同一に定められていたということはできない。かえって、一〇一号室が居住専用マンションの屋内駐車場として建築、販売され、これを前提として同マンションを購入した他の区分所有者の立場からみれば、同室を勝手に店舗に改造、転用することは、旧規約七条七項にいう「建物の管理又は使用に関する共同の利益に反する行為」に当たると解し得る余地がないではない。
(六) 以上のことを総合して考えると、一〇一号室の区分所有権は、当初から、同室を屋内駐車場として使用するという制限された内容で成立したものであって、これを他の区分所有者の承諾なしに駐車場以外の用途に変更するというようなことは全く予定されておらず、市田弥吉郎も、そうした制限付きの権利であることを承認してこれを取得したものと認めるのが相当である。
一〇一号室の右権利内容の制限は、本件マンションの販売業者と当初の区分所有者市田弥吉郎との間の債権契約によって設定されたものというほかなく、旧規約又は旧使用細則にもその旨の明文の規定が置かれていたわけではないが、先に認定した同室の成り立ちその他の本件の諸事情と区分所有建物の特質に鑑みれば、右制限は対物的なものと解すべきであり（その法律上の根拠としては、市田弥吉郎の区分所有権に特別の影響を及ぼすべき規約が同人の承諾を得て設定された場合（区分所有法三一条一項）に準じて、同法四六条一項の規定の趣旨を類推することができる。）、これを変更することは、他の区分所有者の権利利益を損なうおそれがあるから、その変更には他の区分所有者全員の承諾を必要とするといわなければならない。
確かに、区分所有建物について規約に明記されていない対物的な権利制限を認めることは、これを取得する承継人の利益保護等の見地から問題がないではないけれども、本件では、一〇一号室が駐車場として建築され、その旨原始的に登記され、実際にも建築当初からそのように使用されていたという経過が客観的に明らかであって、同室の取引に当たり、右権利制限の有無に疑惑を抱きこれを調査確認することができないものであったとは到底いえない。
(七) しかるところ、本件において、一〇一号室の権利内容の変更につき他の区分所有者全員の承諾があったと認めるべき証拠はない。市田よしが同室を店舗に改造したところ管理費が引き上げられた事実はあるが、このことから直ちに右権利内容の変更について他の区分所有者全員の承諾があったとはいえない。
また、一〇一号室は、本件マンションの建築当時は、容積率の関係から駐車場としてしか建築することができなかったものであるところ、その後の通達により床面積の算定方法を一部修正できることが判明し、更に平成元年に容積率が変更されたことは前記のとおりであるが、駐車場として建築、販売されたものである以上、右の算定方法の修正及び容積率の変更に応じて一〇一号室の権利制限が当然に緩和又は解除されるものと解することはできない。
(八) 以上により、旧規約の下においては、一〇一号室の用途は駐車場としての使用に制限されていたというべきである。区分所有建物の特定の専有部分につき特別の個別事情に基づいて右のような原始的権利制限を認めることが、区分所有法又は物件法定主義に違反し許されないものであるとは考えられない。
3 次に、新規約との関係について検討する。
(一) 前記のとおり、新規約では、区分所有者は専有部分を専ら住宅として使用し、店舗・事務所・倉庫等住宅以外の用途に使用してはならない旨規定し（一二条）、また、新規約一六条に基づいて定められた新使用細則（〈書証番号略〉）でも、区分所有者は専有部分を規約に定められた用途以外に使用することを禁じている（三条一項）。
そして、証拠（〈書証番号略〉、被控訴人佐藤の供述）及び弁論の全趣旨によると、これらの規定は一〇一号室にも適用されるものであること、その適用の趣旨は、一〇一号室は本来駐車場に戻すべきものであるが、既に店舗に改造されている現状からしてこれを強制するのはいささか過当な負担を強いることになるので、住宅として使用するのならばこれを認めるということであり、住宅として使用しないで駐車場に戻すことは、もとより容認する趣旨であることが認められる。
したがって、新規約が有効である限り、一〇一号室を住宅として使用することは許容されることになったというべきである。もっとも、一〇一号室の区分所有権が本来有していた前記の権利制限を変更するには他の区分所有者全員の承諾を要するものであるところ、証拠（〈書証番号略〉）によると、右新規約の議決は他の区分所有者全員によって行われたとはいえないから、新規約は、一〇一号室の現実の使用形態に関して住宅としての使用を許容したにとどまるものと認めるべきであり、これによって一〇一号室の本来の権利制限がすべて撤廃され、他の区分所有権と同一の権利内容になったとまでは解することができない。
(二) ところで、控訴人は、旧規約から新規約への規約改定が無効であると主張する。
しかし、旧規約の下における一〇一号室の区分所有権は、その用途に関し既に判示したとおりの制限を負っていたものであるから、もし新規約が無効であるとするならば、右（一）で述べた新規約一二条の趣旨について論ずるまでもなく、現在もなお旧規約下で負担していた権利制限が継続しているというほかないことになる。現在までに右権利制限が解除、変更されたと認めるべき立証はない。
のみならず、新規約は控訴人主張のような事由により無効なものであるとは認められない。その理由は、原判決三二頁七行目から三七頁九行目までの説示のとおりである（認定に用いる証拠として〈書証番号略〉を加える。）。
三以上の認定判断によると、次のようにいうことができる。
1 一〇一号室は、飲食店に使用できないばかりでなく、店舗又は事務所等にも使用することができないものである。したがって、飲食店に使用しないこと以外には使用目的の制限がないとの控訴人の主張は失当である。
2 一〇一号室は、新規約により、住宅としての使用が許されることになったが、それはあくまでも現実の使用形態に関してであり、その区分所有権の本来の権利内容としては駐車場にしか使用できないものであるとの制限までが消滅したものとはいえない。この点は、特に建て替えの場合に関して他の区分所有者の利益に影響を及ぼすところであり、他の専有部分の区分所有権とは異なっているといわざるを得ない。したがって、同室の単位面積当たりの区分所有権が他の専有部分の単位面積当たりの区分所有権とその権利義務において同一であるとの控訴人の主張は失当である。
3 一〇一号室の店舗としての使用に対して、被控訴人らが右使用は用途違反であるとしてその使用を認めなかったことは、正当な根拠に基づくものということができる。これを不法行為とする控訴人の主張は失当である。
4 一〇一号室は、本来は駐車場にしか使用できないとの制限を負担するものであり、新規約によって、住宅としての使用も許されることになったものである。被控訴人管理組合は、反訴の予備的請求として、一〇一号室を住宅以外の用途に使用してはならないことを求めているが、右請求の趣旨とするところは、同室を本来の用途どおり駐車場として使用することにはもとより異論がないとの前提で、それ以外には新規約で許容された住宅としての使用に限られるということを主張するにあると解される。そして、右請求はその限りにおいて正当ということができる（なお、被控訴人管理組合が控訴人に対して右請求をなし得ることは原判決理由四項の説示のとおりである。）。
四以上の次第で、控訴人の本訴請求のうち、一〇一号室の用途及び権利内容についての確認請求並びに不法行為を理由とする損害賠償請求を棄却し、被控訴人管理組合の反訴の予備的請求を認容した原判決は正当であり、本件控訴は理由がない。
よって、本件控訴を棄却することとし、控訴費用を控訴人の負担として、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官佐藤繁 裁判官岩井俊 裁判官小林正明）